Het besluit om huisvesting via huur te regelen (huren) dan wel in eigendom te verwerven (kopen) kan op verschillende gronden worden gebaseerd. In veel gevallen bepaalt het specifieke object in hoeverre u kunt kopen of huren. Voor een kleine gebruiker op een toplocatie zijn de koopmogelijkheden immers zeer beperkt en is huur vaak de enige optie.
Verwerving kan onder andere worden gerechtvaardigd door de wens naar:
- lagere huisvestingslasten door o.a. aantrekkelijke financieringsmogelijkheden;
- grip op kwaliteit van onderhoud;
- flexibiliteit in inrichting van object;
- profiteren van mogelijke waarde vermeerdering;
- langdurig gebruik;
- het uitsluiten van bemoeienis van derden (bijv. belegger).
Argumenten om het object te huren kunnen zijn:
- meer flexibiliteit (inkrimping, uitbreiding en verplaatsing);
- meer liquiditeitsruimte;
- alternatieve aanwendbaarheid van het kapitaal;
- een beter afgekaderd financieel overzicht;
- uitsluiting van vastgoedrisico’s;
- huurmarkt is omvangrijker;
- onderhoudslasten (structureel onderhoud) voor eigenaar.
Vanuit financiële optiek zijn wij van mening dat indien een gebruiker een langere gebruikstermijn (> 10 jr.) voor ogen heeft, koop vaak de voorkeur kan hebben boven huur. De alternatieve aanwendbaarheid van het eigen vermogen is hierbij een belangrijke leidraad. In hoeverre is de mogelijke kostenbesparing bij koop voldoende om de opbrengst/besparing van alternatieve aanwending van het kapitaal te compenseren.
Onze ervaring leert dat bij “tailor made” objecten met een specifiek gebruik (scholen, zorg, gevangenissen etc.) en bestemming (maatschappelijk) koop de voorkeur geniet. Een commercieel verhuurder zal het risico van een kleine (huurders)doelgroep (vanwege “tailor made” en bestemming) nu eenmaal gecompenseerd willen zien in de huurprijs. Daarnaast zijn de gebruikers veelal overheidsgerelateerde partijen die zeer aantrekkelijk kunnen lenen en een lage rendementseis hanteren op het eigen vermogen.
Indien men voor de optie koop heeft gekozen dient men vastgoedrisico’s te accepteren. Een voorbeeld van een aanmerkelijk risico is de eventuele waardevermindering van het object. Om deze risico’s te identificeren en te beheersen zal men rekening moeten houden met de ontwikkelingen binnen de commerciële vastgoedmarkt. Dit is bijvoorbeeld van belang indien de gebruikstermijn minder dan 5 jaar behelst. In dit geval dient men reeds te anticiperen op een toekomstige verkoop. Afhankelijk van het object, de locatie, de onderhoudstoestand en de bestemming verdient het initiëren van een “sale en leaseback” de voorkeur boven het verkopen van het object in lege staat. Timing is hierbij van groot belang en derhalve ook de ontwikkelingen in de commerciële vastgoed markt.
Vanzelfsprekend kunnen boekhoudkundige overwegingen (afschrijven, boekwaarde, etc.) een heel ander licht werpen op een besluit om te huren, kopen of verkopen.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maartje Taminiau of op 035 - 625 90 80.